Question 1

Dois-je payer un impôt espagnol sur un bien que je ne loue jamais ?

Accepted Answer

Oui. Un non-résident propriétaire d'une résidence secondaire en Espagne paie un impôt sur un revenu imputé, même sans aucun loyer. La base est la valeur cadastrale figurant sur l'avis d'IBI, ni le prix d'achat ni la valeur de marché, et rien n'est déductible. Le taux est de 19 pour cent pour les résidents de l'UE, de Norvège, d'Islande et du Liechtenstein, et de 24 pour cent pour les autres.

Question 2

Puis-je déduire mes charges des revenus locatifs espagnols en tant que non-résident ?

Accepted Answer

Seulement si vous vivez dans un pays de l'UE, ou en Norvège, en Islande ou au Liechtenstein. Ces propriétaires déduisent honoraires de gestion, assurance, réparations, charges de copropriété, intérêts d'emprunt et amortissement, et sont imposés sur le solde à 19 pour cent. Tous les autres sont imposés sur le loyer brut sans aucune déduction, à 24 pour cent.

Question 3

Pourquoi l’acheteur retient-il 3 pour cent quand un non-résident vend en Espagne ?

Accepted Answer

Ce n'est pas un impôt. L'acheteur doit retenir 3 pour cent du prix convenu et les verser au fisc sur le modelo 211 dans le mois, à titre d'acompte sur l'impôt de plus-value du vendeur. L'impôt réel est de 19 pour cent du gain, pour tous. Si les 3 pour cent dépassent le dû, la différence est remboursée via une déclaration déposée à partir d'un mois après la signature et dans les trois mois suivants.

Question 4

Que se passe-t-il si je dépose la modelo 210 en retard ?

Accepted Answer

Tout dépend de savoir si le fisc vous a écrit en premier. Déposez de votre propre initiative et c'est une majoration : 1 pour cent, plus 1 pour cent par mois complet de retard, jusqu'à 12 mois, puis 15 pour cent forfaitaires plus intérêts à partir du 13e mois. Cette majoration remplace la sanction qui aurait pu être infligée, et est réduite de 25 pour cent si vous payez dans le délai volontaire. Une fois la mise en demeure émise, rien de cela ne s'applique.

Question 5

Dois-je facturer l’IVA sur une location saisonnière en Espagne ?

Accepted Answer

Cela dépend de ce que vous fournissez pendant le séjour, pas de sa durée. Une location résidentielle sans services est exonérée d'IVA. Ajoutez des services de type hôtelier pendant le séjour, comme le ménage quotidien, une réception ou le petit déjeuner, et la location est taxée à 10 pour cent. 21 pour cent s'appliquent lorsque l'opération n'est ni une location résidentielle exonérée ni un service d'hébergement de type hôtelier. Le ménage entre deux séjours n'est pas un service de type hôtelier.

Question 6

Combien de jours puis-je passer en Espagne sans devenir résident ?

Accepted Answer

Un ressortissant de pays tiers peut séjourner dans l'espace Schengen au maximum 90 jours sur toute période de 180 jours. C'est une fenêtre glissante, pas une année civile : les jours de l'automne précédent comptent encore contre un voyage au printemps. La date d'entrée et la date de sortie comptent toutes deux comme journées entières, ce qui fait d'un long week-end quatre jours et non deux.

Question 7

Qui paie les dégâts de tempête ou d’inondation sur un bien espagnol ?

Accepted Answer

Pas toujours votre assureur. Un organisme public, le Consorcio de Compensacion de Seguros, couvre les risques extraordinaires : séisme, inondation extraordinaire, éruption volcanique, tempête cyclonique atypique et d'autres. Le vent extraordinaire signifie des rafales supérieures à 120 km/h mesurées sur trois secondes ; en dessous, le dégât de tempête relève de la garantie tempête ordinaire de votre assureur. Le Consorcio ne s'achète pas à part : si vous détenez un contrat éligible, la surprime est déjà prélevée avec votre cotisation.

Question 8

Puis-je choisir mon propre avocat avec une protection juridique espagnole ?

Accepted Answer

Oui. En droit espagnol du contrat d'assurance, vous avez le droit de choisir votre propre avocat et votre procurador dans toute procédure, et l'avocat choisi reçoit ses instructions de vous, pas de l'assureur. Ce droit ne dépend pas de l'accord de l'assureur et n'exige aucun conflit d'intérêts. Dans un contrat habitation multirisque, la protection juridique doit figurer dans un chapitre distinct avec sa propre prime, et le contrat doit énoncer ce droit expressément.

Question 9

Combien de temps ai-je pour contester une décision d’assemblée en Espagne ?

Accepted Answer

Trois mois si le motif est que la décision nuit gravement à la copropriété ou lèse injustement un copropriétaire, et un an si le motif est qu'elle enfreint la loi ou les statuts. Un copropriétaire absent de l'assemblée compte le délai à partir du jour où la décision lui a été communiquée, et non du jour de l'assemblée. Pour contester, il faut en général être à jour des charges ou avoir consigné en justice le montant contesté.

Question 10

Est-ce que je reprends les charges impayées du vendeur en achetant en Espagne ?

Accepted Answer

En partie, et le bien lui-même en répond. L'acquéreur reprend les charges de copropriété impayées du vendeur pour la partie écoulée de l'année d'achat plus les trois années civiles précédentes. C'est pourquoi un certificat de dettes du syndic est demandé à la signature : c'est le seul moyen de voir ce que vous reprenez avant de signer.

Question 11

Combien de temps ai-je pour agir en vice caché après un achat en Espagne ?

Accepted Answer

Six mois à compter de la remise du bien. Pas six mois à compter du jour où vous avez découvert le vice, et c'est là que les gens se font piéger. C'est le délai le plus court et le plus dur du droit immobilier espagnol. Une voie distincte, l'annulation du contrat pour erreur ou dol, dispose de quatre ans à compter de la conclusion du contrat, et constitue une action différente avec d'autres conditions.

Question 12

Quelles garanties de construction s’appliquent à un neuf en Espagne ?

Accepted Answer

Dix ans pour les défauts structurels, trois ans pour ceux qui rendent le logement inhabitable, et un an pour les finitions, contre le constructeur seulement. Les trois courent à partir de la date de réception des travaux. Séparément, dès qu'un défaut couvert apparaît, vous avez deux ans pour agir, à compter de la survenance du dommage. Le régime s'applique aux bâtiments dont le permis a été demandé le 6 mai 2000 ou après.

Question 13

Comment la plusvalia est-elle calculée lors d’une vente en Espagne ?

Accepted Answer

Deux méthodes, et le contribuable peut choisir la plus faible. La méthode objective multiplie la valeur cadastrale du terrain par un coefficient lié à la durée de détention. La méthode du gain réel utilise l'augmentation effective entre les deux actes. En l'absence d'augmentation, il n'y a pas d'imposition, mais la transmission doit tout de même être déclarée avec les deux actes. Le délai en cas de vente est de 30 jours ouvrables à compter de la date de l'acte public. Coefficients et taux varient selon la commune.

Question 14

Quel formulaire et quelle taxe pour un NIE espagnol ?

Accepted Answer

Le formulaire de demande de NIE est l'EX-15, et la taxe pour l'attribution d'un NIE est de 9,84 euros. L'EX-18 est un autre formulaire : c'est la demande de certificat d'enregistrement des citoyens de l'UE, sous une procédure distincte, et se présenter avec celui-là est une cause fréquente de renvoi. Le NIE est en général la première étape, car les abonnements et l'inscription communale en dépendent.

Question 15

Une résidence secondaire espagnole est-elle une morada si elle reste vide ?

Accepted Answer

Oui. Les résidences secondaires et saisonnières sont une morada, dès lors que les occupants légitimes y mènent leur vie privée, même occasionnellement. Cela compte, car la protection attachée à une morada est plus forte que ne le supposent la plupart des propriétaires à l'étranger. Une voie civile accélérée de récupération est par ailleurs ouverte aux personnes physiques et aux organismes sans but lucratif.

Question 16

Quand déclarer les revenus locatifs espagnols à partir de 2026 ?

Accepted Answer

Le rythme trimestriel prend fin. Le troisième trimestre 2026 est la dernière déclaration locative trimestrielle, à déposer du 1er au 20 octobre 2026. Les revenus locatifs perçus à partir du 1er octobre 2026 entrent dans une déclaration annuelle unique, déposée dans les 20 premiers jours d'avril de l'année suivante. Le revenu imputé à partir de 2026 se déclare du 1er avril au 31 décembre de l'année suivante, le prélèvement se fermant le 23 décembre.

Question 17

Les non-résidents paient-ils l’impôt sur la fortune espagnol ?

Accepted Answer

Les non-résidents sont imposés par obligacion real sur les actifs espagnols, avec un minimo exento de 700 000 euros. Une déclaration est due lorsque l'impôt après déductions est positif, ou lorsque la valeur des biens et droits dépasse le seuil de dépôt même sans impôt à payer. Les non-résidents de l'UE et de l'EEE peuvent opter pour les règles autonomes de la Comunidad où se situe la plus grande valeur de leurs actifs, ce qui peut changer sensiblement le résultat.

Question 18

Faut-il un certificat énergétique pour vendre ou louer en Espagne ?

Accepted Answer

Oui. Un certificat enregistré est exigé pour les bâtiments neufs et pour les bâtiments existants vendus ou loués. La validité maximale est de dix ans, avec une exception : lorsque la classe est G, la validité est plus courte, si bien qu'un ancien certificat sur un bien mal classé peut déjà être périmé alors que dix ans ne sont pas écoulés.

Question 19

Une copropriété espagnole peut-elle m’empêcher de louer aux touristes ?

Accepted Answer

Une majorité des trois cinquièmes des copropriétaires, représentant aussi les trois cinquièmes des tantièmes, peut restreindre ou conditionner la location touristique. La rédaction actuelle prend effet au 3 avril 2025. Les accords n'ont pas d'effet rétroactif : un propriétaire exerçant déjà l'activité n'est pas visé par un vote ultérieur. La même majorité peut fixer une quote-part de charges spéciale ou majorée jusqu'à 20 pour cent.

Question 20

Dois-je déclarer les voyageurs quand je loue un bien en Espagne ?

Accepted Answer

Oui. Toute personne exerçant ou intermédiant une activité d'hébergement, y compris expressément les hôtes particuliers, doit transmettre les données des voyageurs, dans un délai de 24 heures. Séparément, le guichet numérique unique et les obligations de partage de données des plateformes subsistent en application des règles européennes, et l'enregistrement et la licence touristiques régionaux restent pleinement en vigueur. Ce sont trois obligations distinctes, pas une.

Questions et réponses

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