Question 1

Betaal ik Spaanse belasting over een woning die ik nooit verhuur?

Accepted Answer

Ja. Een niet-inwoner met een tweede woning in Spanje betaalt belasting over een fictief inkomen, ook zonder enige huur. De grondslag is de kadastrale waarde op de IBI-aanslag, niet de koopprijs en niet de marktwaarde, en er is niets aftrekbaar. Het tarief is 19 procent voor inwoners van de EU, Noorwegen, IJsland en Liechtenstein, en 24 procent voor alle anderen.

Question 2

Mag ik als niet-inwoner kosten aftrekken van Spaanse huurinkomsten?

Accepted Answer

Alleen als u in een EU-land woont, of in Noorwegen, IJsland of Liechtenstein. Die eigenaren trekken beheerkosten, verzekering, reparaties, VvE-bijdrage, hypotheekrente en afschrijving af, en worden over het restant belast tegen 19 procent. Alle anderen worden zonder enige aftrek over de brutohuur belast, tegen 24 procent.

Question 3

Waarom houdt de koper 3 procent in als een niet-inwoner in Spanje verkoopt?

Accepted Answer

Het is geen belasting. De koper moet 3 procent van de overeengekomen prijs inhouden en binnen een maand met modelo 211 aan de belastingdienst afdragen, als voorschot op de vermogenswinstbelasting van de verkoper. De werkelijke belasting is 19 procent over de winst, voor iedereen. Overtreffen de 3 procent het verschuldigde, dan wordt het verschil terugbetaald via een aangifte die vanaf een maand na de overdracht en binnen de drie maanden daarna wordt ingediend.

Question 4

Wat gebeurt er als ik modelo 210 te laat indien?

Accepted Answer

Het hangt er volledig van af of de belastingdienst u eerst heeft aangeschreven. Dient u uit eigen beweging te laat in, dan is het een toeslag: 1 procent, plus 1 procent voor elke volle maand vertraging, tot 12 maanden, daarna een vlakke 15 procent plus rente vanaf maand 13. Die toeslag komt in plaats van de boete die anders opgelegd had kunnen worden, en wordt met 25 procent verminderd als u binnen de vrijwillige termijn betaalt. Zodra er een aanmaning is uitgegaan, geldt hier niets van.

Question 5

Moet ik IVA rekenen over Spaanse vakantieverhuur?

Accepted Answer

Het hangt af van wat u tijdens het verblijf levert, niet van hoe lang de gast blijft. Woonruimteverhuur zonder diensten is vrijgesteld van IVA. Voegt u hoteldiensten toe tijdens het verblijf, zoals dagelijks schoonmaken, receptie of ontbijt, dan wordt de verhuur belast tegen 10 procent. 21 procent geldt wanneer de activiteit noch een vrijgestelde woonverhuur, noch een hotelmatige logiesdienst is. Schoonmaken tussen gasten is geen hoteldienst.

Question 6

Hoeveel dagen mag ik in Spanje zijn zonder inwoner te worden?

Accepted Answer

Een onderdaan van een derde land mag maximaal 90 dagen binnen elke periode van 180 dagen in het Schengengebied verblijven. Het is een voortschrijdend venster, geen kalenderjaar, dus dagen van afgelopen najaar tellen nog mee bij een reis in het voorjaar. Zowel de dag van binnenkomst als de dag van vertrek telt als volledige verblijfsdag, waardoor een lang weekend vier dagen is in plaats van twee.

Question 7

Wie betaalt storm- of overstromingsschade aan een Spaanse woning?

Accepted Answer

Niet altijd uw verzekeraar. Een publiek orgaan, het Consorcio de Compensacion de Seguros, dekt buitengewone risico’s: aardbeving, buitengewone overstroming, vulkaanuitbarsting, atypische cycloonstorm en meer. Buitengewone wind betekent windstoten boven 120 km/u gemeten over drie seconden; daaronder valt stormschade onder de gewone stormdekking van uw eigen verzekeraar. Het Consorcio koopt u niet apart: heeft u een kwalificerende polis, dan wordt de opslag al met uw premie geïnd.

Question 8

Mag ik bij Spaanse rechtsbijstand mijn eigen advocaat kiezen?

Accepted Answer

Ja. Naar Spaans verzekeringsrecht heeft u het recht in elke procedure uw eigen advocaat en procurador te kiezen, en de gekozen advocaat neemt instructies van u aan, niet van de verzekeraar. Het recht hangt niet af van instemming van de verzekeraar en vereist geen belangenconflict. Binnen een gecombineerde woonpolis moet de rechtsbijstanddekking als apart hoofdstuk met een eigen premie staan, en de polis moet het recht uitdrukkelijk vermelden.

Question 9

Hoe lang heb ik om een besluit van de eigenarenvergadering in Spanje aan te vechten?

Accepted Answer

Drie maanden als de grond is dat het besluit de vereniging ernstig schaadt of een eigenaar onredelijk benadeelt, en een jaar als de grond is dat het in strijd is met de wet of de statuten. Een eigenaar die niet op de vergadering was, rekent de termijn vanaf de dag waarop het besluit aan hem is meegedeeld, niet vanaf de vergaderdag. Om aan te vechten moet u doorgaans bij zijn met de bijdragen of het betwiste bedrag eerst bij de rechtbank hebben gestort.

Question 10

Neem ik bij aankoop in Spanje de onbetaalde VvE-bijdragen van de verkoper over?

Accepted Answer

Gedeeltelijk, en het pand zelf staat ervoor in. Een koper neemt de onbetaalde verenigingsbijdragen van de verkoper over voor het verstreken deel van het aankoopjaar plus de drie voorgaande kalenderjaren. Daarom wordt bij de overdracht een schuldverklaring van de beheerder gevraagd: dat is de enige manier om vóór ondertekening te zien wat u overneemt.

Question 11

Hoe lang heb ik om een verborgen gebrek te claimen na aankoop in Spanje?

Accepted Answer

Zes maanden vanaf de dag dat de woning is opgeleverd. Niet zes maanden vanaf de dag dat u het gebrek vond, en daar gaat het mis. Het is de kortste en hardste termijn in het Spaanse vastgoedrecht. Een aparte route, vernietiging van het contract wegens dwaling of bedrog, kent vier jaar vanaf het sluiten van het contract, en is een andere vordering met andere voorwaarden.

Question 12

Welke bouwgaranties gelden voor nieuwbouw in Spanje?

Accepted Answer

Tien jaar voor constructieve gebreken, drie jaar voor gebreken die de woning onbewoonbaar maken, en een jaar voor afwerking, alleen tegen de aannemer. Alle drie lopen vanaf de datum waarop het werk is opgeleverd. Los daarvan geldt: zodra een gedekt gebrek opkomt, heeft u twee jaar om de vordering in te stellen, gerekend vanaf het moment dat de schade zich voordeed. Het regime geldt voor gebouwen waarvoor de bouwvergunning op of na 6 mei 2000 is aangevraagd.

Question 13

Hoe wordt de plusvalia berekend als ik in Spanje verkoop?

Accepted Answer

Twee methoden, en de belastingplichtige mag de laagste kiezen. De objectieve methode vermenigvuldigt de kadastrale grondwaarde met een coëfficiënt voor de bezitsduur. De methode van de werkelijke winst gebruikt de feitelijke stijging tussen de twee akten. Was er geen stijging, dan is er geen belasting, al moet de overdracht nog steeds met beide akten worden aangegeven. De termijn bij verkoop is 30 werkdagen vanaf de datum van de notariële akte. Coëfficiënten en tarieven verschillen per gemeente.

Question 14

Welk formulier en welke leges heb ik nodig voor een Spaans NIE?

Accepted Answer

Het aanvraagformulier voor de NIE is de EX-15, en de leges voor toekenning van een NIE bedragen 9,84 euro. De EX-18 is een ander formulier: dat is de aanvraag voor het registratiebewijs voor EU-burgers, onder een aparte procedure, en daarmee komen opdagen is een veelvoorkomende reden om te worden weggestuurd. De NIE is meestal de eerste stap, omdat de aansluitingen en de gemeentelijke inschrijving ervan afhangen.

Question 15

Telt een Spaanse tweede woning als morada als die leegstaat?

Accepted Answer

Ja. Tweede woningen en seizoenswoningen zijn een morada, mits de rechtmatige bewoners er hun privéleven leiden, al is het af en toe. Dat doet ertoe, omdat de bescherming die bij een morada hoort sterker is dan de meeste eigenaren in het buitenland aannemen. Daarnaast staat een aparte civiele spoedprocedure tot terugkrijgen open voor natuurlijke personen en non-profitorganisaties.

Question 16

Wanneer geef ik Spaanse huurinkomsten vanaf 2026 aan?

Accepted Answer

Het kwartaalritme eindigt. Q3 2026 is de laatste kwartaalaangifte voor huurinkomsten, in te dienen van 1 tot 20 oktober 2026. Huurinkomsten vanaf 1 oktober 2026 gaan op in één jaarlijkse aangifte, in te dienen in de eerste 20 kalenderdagen van april van het jaar daarna. Fictief inkomen vanaf 2026 wordt aangegeven van 1 april tot 31 december van het jaar daarna, waarbij automatische incasso op 23 december sluit.

Question 17

Betalen niet-inwoners Spaanse vermogensbelasting?

Accepted Answer

Niet-inwoners worden via obligacion real belast over Spaanse vermogensbestanddelen, met een vrijstelling van 700.000 euro. Er moet aangifte worden gedaan wanneer de belasting na aftrek positief is, of wanneer de waarde van bezittingen en rechten de drempel overschrijdt, ook zonder verschuldigde belasting. Niet-inwoners uit de EU en EER mogen kiezen voor de autonome regels van de Comunidad waar de grootste waarde ligt, wat de uitkomst aanzienlijk kan veranderen.

Question 18

Heb ik een energiecertificaat nodig om in Spanje te verkopen of verhuren?

Accepted Answer

Ja. Een geregistreerd certificaat is vereist voor nieuwbouw en voor bestaande gebouwen die worden verkocht of verhuurd. De maximale geldigheid is tien jaar, met één uitzondering: bij label G is de geldigheid korter, dus een oud certificaat op een slecht scorende woning kan al zijn verlopen terwijl er nog geen tien jaar voorbij zijn.

Question 19

Kan een Spaanse VvE mij verbieden aan toeristen te verhuren?

Accepted Answer

Een meerderheid van drie vijfde van de eigenaren, die ook drie vijfde van de aandelen moet vertegenwoordigen, kan toeristische verhuur beperken of aan voorwaarden binden. De huidige tekst geldt vanaf 3 april 2025. De besluiten hebben geen terugwerkende kracht, dus een eigenaar die de activiteit al uitoefent wordt door een later besluit niet geraakt. Dezelfde meerderheid mag een bijzondere kostenquote of verhoogd aandeel van maximaal 20 procent vaststellen.

Question 20

Moet ik gasten registreren als ik een woning in Spanje verhuur?

Accepted Answer

Ja. Iedereen die logiesactiviteit uitoefent of bemiddelt, uitdrukkelijk inclusief particuliere verhuurders, moet reizigersgegevens indienen, met een termijn van 24 uur. Daarnaast blijven het digitale ene loket en de verplichtingen van platforms om gegevens te delen bestaan als uitvoering van EU-regels, en de regionale toeristische registratie en vergunning blijft onaangetast en volledig van kracht. Dat zijn drie verschillende verplichtingen, niet één.

Vragen en antwoorden

Pagina’s vanaf hier