Question 1

Zahle ich spanische Steuer auf eine Immobilie, die ich nie vermiete?

Accepted Answer

Ja. Ein Nichtansässiger mit einer Zweitwohnung in Spanien zahlt Steuer auf fiktive Einkünfte, auch ganz ohne Miete. Bemessungsgrundlage ist der Katasterwert auf dem IBI-Bescheid, nicht der Kaufpreis und nicht der Marktwert, und es ist nichts abziehbar. Der Satz beträgt 19 Prozent für Ansässige in der EU, Norwegen, Island und Liechtenstein und 24 Prozent für alle übrigen.

Question 2

Kann ich als Nichtansässiger Kosten von spanischen Mieteinkünften absetzen?

Accepted Answer

Nur wenn Sie in einem EU-Land leben, oder in Norwegen, Island oder Liechtenstein. Diese Eigentümer setzen Verwaltungshonorar, Versicherung, Reparaturen, Hausgeld, Kreditzinsen und Abschreibung ab und werden mit 19 Prozent auf den Rest besteuert. Alle anderen werden ohne jeden Abzug auf die Bruttomiete besteuert, mit 24 Prozent.

Question 3

Warum behält der Käufer 3 Prozent ein, wenn ein Nichtansässiger in Spanien verkauft?

Accepted Answer

Es ist keine Steuer. Der Käufer muss 3 Prozent des vereinbarten Preises einbehalten und binnen eines Monats mit modelo 211 an das Finanzamt abführen, als Vorauszahlung auf die Gewinnsteuer des Verkäufers. Die eigentliche Steuer beträgt 19 Prozent des Gewinns, für alle. Übersteigen die 3 Prozent das Geschuldete, wird die Differenz auf eine Erklärung erstattet, die ab einem Monat nach dem Notartermin und innerhalb der folgenden drei Monate abzugeben ist.

Question 4

Was passiert, wenn ich die modelo 210 verspätet abgebe?

Accepted Answer

Das hängt ganz davon ab, ob das Finanzamt Ihnen zuerst geschrieben hat. Geben Sie aus eigenem Antrieb verspätet ab, ist es ein Zuschlag: 1 Prozent, plus 1 Prozent je vollem Monat Verzug, bis zu 12 Monaten, danach pauschal 15 Prozent plus Zinsen ab Monat 13. Der Zuschlag tritt an die Stelle der sonst möglichen Sanktion und wird um 25 Prozent gemindert, wenn Sie innerhalb der freiwilligen Frist zahlen. Ist die Aufforderung ergangen, gilt nichts davon.

Question 5

Muss ich auf eine spanische Ferienvermietung IVA berechnen?

Accepted Answer

Es hängt davon ab, was Sie während des Aufenthalts erbringen, nicht davon, wie lange der Gast bleibt. Wohnraumvermietung ohne Leistungen ist von der IVA befreit. Kommen hotelartige Leistungen während des Aufenthalts hinzu, etwa tägliche Reinigung, Rezeption oder Frühstück, wird mit 10 Prozent besteuert. 21 Prozent gelten, wenn der Vorgang weder eine befreite Wohnraumvermietung noch eine hotelartige Beherbergungsleistung ist. Reinigung zwischen den Gästen ist keine hotelartige Leistung.

Question 6

Wie viele Tage darf ich in Spanien verbringen, ohne ansässig zu werden?

Accepted Answer

Ein Drittstaatsangehöriger darf sich höchstens 90 Tage in jedem Zeitraum von 180 Tagen im Schengen-Raum aufhalten. Es ist ein rollierendes Fenster, kein Kalenderjahr, Tage aus dem vergangenen Herbst zählen also weiterhin gegen eine Reise im Frühjahr. Sowohl der Einreise- als auch der Ausreisetag zählen als volle Aufenthaltstage, womit ein langes Wochenende vier statt zwei Tage ergibt.

Question 7

Wer zahlt bei Sturm- oder Hochwasserschaden an einer spanischen Immobilie?

Accepted Answer

Nicht immer Ihr Versicherer. Eine öffentliche Stelle, der Consorcio de Compensacion de Seguros, deckt außergewöhnliche Risiken: Erdbeben, außergewöhnliche Überschwemmung, Vulkanausbruch, atypischen Zyklonsturm und weitere. Außergewöhnlicher Wind bedeutet Böen über 120 km/h, gemessen über drei Sekunden; darunter greift die gewöhnliche Sturmdeckung Ihres eigenen Versicherers. Der Consorcio wird nicht separat gekauft: bei einer qualifizierenden Police wird der Zuschlag bereits mit der Prämie eingezogen.

Question 8

Kann ich beim spanischen Rechtsschutz meinen eigenen Anwalt wählen?

Accepted Answer

Ja. Nach spanischem Versicherungsvertragsrecht haben Sie das Recht, in jeder Art von Verfahren Ihren eigenen Anwalt und Prozessvertreter zu wählen, und der gewählte Anwalt nimmt Weisungen von Ihnen entgegen, nicht vom Versicherer. Das Recht hängt nicht von dessen Zustimmung ab und setzt keinen Interessenkonflikt voraus. In einer kombinierten Wohngebäudepolice muss der Rechtsschutz als eigenes Kapitel mit eigener Prämie erscheinen, und die Police muss das Recht ausdrücklich benennen.

Question 9

Wie lange kann ich einen Beschluss der Eigentümerversammlung in Spanien anfechten?

Accepted Answer

Drei Monate, wenn der Grund ist, dass der Beschluss die Gemeinschaft schwer schädigt oder einen Eigentümer unbillig benachteiligt, und ein Jahr, wenn der Grund ist, dass er gegen Gesetz oder Satzung verstößt. Ein Eigentümer, der nicht bei der Versammlung war, rechnet die Frist ab dem Tag, an dem ihm der Beschluss mitgeteilt wurde, nicht ab dem Versammlungstag. Zum Anfechten müssen Sie in der Regel mit den Gemeinschaftszahlungen aktuell sein oder den streitigen Betrag zuvor bei Gericht hinterlegt haben.

Question 10

Übernehme ich beim Kauf in Spanien das offene Hausgeld des Verkäufers?

Accepted Answer

Teilweise, und die Immobilie selbst haftet dafür. Ein Käufer übernimmt das offene Hausgeld des Verkäufers für den abgelaufenen Teil des Kaufjahres plus die drei vorangegangenen Kalenderjahre. Deshalb wird beim Notartermin eine Schuldenbescheinigung des Verwalters verlangt: nur so sehen Sie vor der Unterschrift, was Sie übernehmen.

Question 11

Wie lange kann ich nach einem Kauf in Spanien versteckte Mängel geltend machen?

Accepted Answer

Sechs Monate ab dem Tag der Übergabe der Immobilie. Nicht sechs Monate ab dem Tag, an dem Sie den Mangel entdeckt haben, und genau daran scheitern viele. Es ist die kürzeste und härteste Frist im spanischen Immobilienrecht. Ein eigener Weg, die Aufhebung des Vertrags wegen Irrtums oder Täuschung, hat vier Jahre ab Vertragsschluss und ist ein anderer Anspruch mit anderen Voraussetzungen.

Question 12

Welche Baugewährleistungen gelten für einen Neubau in Spanien?

Accepted Answer

Zehn Jahre für Mängel an der Konstruktion, drei Jahre für Mängel, die die Wohnung unbewohnbar machen, und ein Jahr für den Ausbau, nur gegenüber dem Bauunternehmer. Alle drei laufen ab dem Datum der Abnahme der Arbeiten. Gesondert gilt: sobald ein gedeckter Mangel auftritt, haben Sie zwei Jahre für den Anspruch, gerechnet ab Eintritt des Schadens. Das Regime gilt für Gebäude, deren Baugenehmigung am 6. Mai 2000 oder später beantragt wurde.

Question 13

Wie wird die plusvalia beim Verkauf in Spanien berechnet?

Accepted Answer

Zwei Methoden, und der Steuerpflichtige darf die niedrigere wählen. Die objektive Methode multipliziert den Katasterwert des Grundstücks mit einem Koeffizienten für die Haltedauer. Die Methode des tatsächlichen Gewinns nimmt die reale Steigerung zwischen den beiden Urkunden. Entstand keine Steigerung, fällt keine Steuer an, die Übertragung ist aber weiterhin mit beiden Urkunden zu erklären. Die Frist beim Verkauf beträgt 30 Werktage ab dem Datum der öffentlichen Urkunde. Koeffizienten und Sätze sind von Gemeinde zu Gemeinde verschieden.

Question 14

Welches Formular und welche Gebühr brauche ich für eine spanische NIE?

Accepted Answer

Das Antragsformular für die NIE ist das EX-15, und die Gebühr für die Zuteilung einer NIE beträgt 9,84 Euro. Das EX-18 ist ein anderes Formular: es ist der Antrag auf die Anmeldebescheinigung für EU-Bürger, in einem eigenen Verfahren, und damit anzukommen ist ein häufiger Grund, weggeschickt zu werden. Die NIE ist meist der erste Schritt, weil die Anmeldungen bei Versorgern und Gemeinde darauf aufbauen.

Question 15

Gilt eine spanische Zweitwohnung als morada, wenn sie leer steht?

Accepted Answer

Ja. Zweitwohnungen und Saisonwohnungen sind eine morada, sofern die rechtmäßigen Bewohner dort ihr Privatleben führen, und sei es gelegentlich. Das zählt, weil der Schutz einer morada stärker ist, als die meisten Eigentümer im Ausland annehmen. Daneben steht natürlichen Personen und gemeinnützigen Einrichtungen ein eigener zivilrechtlicher Eilweg zur Rückerlangung offen.

Question 16

Wann erkläre ich spanische Mieteinkünfte ab 2026?

Accepted Answer

Der vierteljährliche Rhythmus endet. Q3 2026 ist die letzte vierteljährliche Mieterklärung, fällig vom 1. bis 20. Oktober 2026. Mieteinkünfte ab dem 1. Oktober 2026 gehen in eine einzige Jahreserklärung ein, abzugeben in den ersten 20 Kalendertagen des April im Folgejahr. Fiktive Einkünfte für Zeiträume ab 2026 werden vom 1. April bis 31. Dezember des Folgejahres erklärt, das Lastschriftverfahren schließt am 23. Dezember.

Question 17

Zahlen Nichtansässige spanische Vermögensteuer?

Accepted Answer

Nichtansässige werden nach obligacion real auf spanisches Vermögen besteuert, mit einem Freibetrag von 700.000 Euro. Eine Erklärung ist abzugeben, wenn die Steuer nach Abzügen positiv ist, oder wenn der Wert von Vermögen und Rechten die Schwelle übersteigt, auch wenn keine Steuer anfällt. Nichtansässige aus EU und EWR können die autonomen Regeln der Comunidad wählen, in der der größte Vermögenswert liegt, was das Ergebnis erheblich verändern kann.

Question 18

Brauche ich einen Energieausweis zum Verkaufen oder Vermieten in Spanien?

Accepted Answer

Ja. Ein registrierter Ausweis ist für Neubauten und für bestehende Gebäude erforderlich, die verkauft oder vermietet werden. Die Höchstgültigkeit beträgt zehn Jahre, mit einer Ausnahme: bei der Klasse G ist die Gültigkeit kürzer, ein alter Ausweis für eine schlecht bewertete Immobilie kann also bereits abgelaufen sein, obwohl keine zehn Jahre vergangen sind.

Question 19

Kann eine spanische Eigentümergemeinschaft die Ferienvermietung untersagen?

Accepted Answer

Eine Mehrheit von drei Fünfteln der Eigentümer, die zugleich drei Fünftel der Miteigentumsanteile vertreten muss, kann die Ferienvermietung beschränken oder an Bedingungen knüpfen. Die geltende Fassung wirkt ab dem 3. April 2025. Die Beschlüsse haben keine Rückwirkung, ein Eigentümer, der die Tätigkeit bereits ausübt, wird von einem späteren Beschluss also nicht erfasst. Dieselbe Mehrheit kann eine besondere Kostenquote oder einen erhöhten Anteil von bis zu 20 Prozent festsetzen.

Question 20

Muss ich Gäste melden, wenn ich in Spanien vermiete?

Accepted Answer

Ja. Wer Beherbergung betreibt oder vermittelt, ausdrücklich einschließlich privater Gastgeber, muss Reisendendaten übermitteln, mit einer Frist von 24 Stunden. Gesondert bestehen das digitale Einheitsportal und die Datenweitergabepflichten der Plattformen als Umsetzung von EU-Recht fort, und die regionale Tourismusregistrierung und Lizenzierung bleibt unberührt und voll in Kraft. Das sind drei verschiedene Pflichten, nicht eine.

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