Question 1

Betaler jeg spansk skatt på en bolig jeg aldri leier ut?

Accepted Answer

Ja. En ikke-bosatt som eier en sekundærbolig i Spania betaler skatt av en imputert inntekt, selv uten leieinntekt. Grunnlaget er matrikkelverdien på IBI-regningen, ikke kjøpesummen eller markedsverdien, og ingenting kan trekkes fra. Satsen er 19 prosent for bosatte i EU, Norge, Island og Liechtenstein, og 24 prosent for alle andre.

Question 2

Kan jeg trekke fra utgifter mot spansk leieinntekt som ikke-bosatt?

Accepted Answer

Bare hvis du bor i et EU-land, eller i Norge, Island eller Liechtenstein. De eierne trekker fra forvaltningshonorar, forsikring, reparasjoner, fellesutgifter, renter på lån og avskrivning, og skattlegges av det som står igjen med 19 prosent. Alle andre skattlegges av brutto leie uten fradrag i det hele tatt, med 24 prosent.

Question 3

Hvorfor holder kjøperen tilbake 3 prosent når en ikke-bosatt selger i Spania?

Accepted Answer

Det er ikke en skatt. Kjøperen må holde tilbake 3 prosent av avtalt pris og betale det til skattekontoret på modelo 211 innen en måned, som akontobetaling på selgerens gevinstskatt. Selve skatten er 19 prosent av gevinsten, for alle. Overstiger de 3 prosentene det som skyldes, refunderes differansen på en oppgave levert fra en måned etter overdragelsen og innen de tre påfølgende.

Question 4

Hva skjer hvis jeg leverer modelo 210 for sent?

Accepted Answer

Det avhenger helt av om skattekontoret har skrevet til deg først. Leverer du for sent på eget initiativ, er det et tillegg: 1 prosent, pluss 1 prosent for hver hele måned forsinkelse, opp til 12 måneder, deretter flate 15 prosent pluss renter fra måned 13. Tillegget erstatter boten som ellers kunne blitt ilagt, og reduseres med 25 prosent hvis du betaler innen den frivillige fristen. Har kravet først kommet, gjelder ingenting av dette.

Question 5

Skal jeg beregne IVA på korttidsutleie i Spania?

Accepted Answer

Det avhenger av hva du leverer under oppholdet, ikke av hvor lenge gjesten blir. Boligutleie uten tjenester er fritatt for IVA. Legger du til hotelliknende tjenester under oppholdet, som daglig renhold, resepsjon eller frokost, beskattes utleien med 10 prosent. 21 prosent gjelder når virksomheten verken er en fritatt boligutleie eller en hotelliknende overnattingstjeneste. Vask mellom gjester er ikke en hotelliknende tjeneste.

Question 6

Hvor mange dager kan jeg være i Spania uten å bli bosatt?

Accepted Answer

En tredjelandsborger kan oppholde seg i Schengen-området i høyst 90 dager innenfor enhver periode på 180 dager. Det er et rullerende vindu, ikke et kalenderår, så dager fra forrige høst teller fortsatt mot en tur om våren. Både innreisedagen og utreisedagen teller som hele oppholdsdager, noe som gjør en lang helg til fire dager i stedet for to.

Question 7

Hvem betaler for storm- eller flomskade på en spansk eiendom?

Accepted Answer

Ikke alltid forsikringsselskapet ditt. Et offentlig organ, Consorcio de Compensacion de Seguros, dekker ekstraordinære risikoer: jordskjelv, ekstraordinær flom, vulkanutbrudd, atypisk syklonstorm og flere. Ekstraordinær vind betyr kast over 120 km/t målt over tre sekunder; under det er stormskade ditt eget selskaps ordinære stormdekning. Consorcio kjøpes ikke separat: har du en kvalifiserende polise, kreves tillegget allerede inn med premien.

Question 8

Kan jeg velge min egen advokat under spansk dekning for juridisk bistand?

Accepted Answer

Ja. Etter spansk forsikringsavtalerett har du rett til å velge din egen advokat og prosessfullmektig i enhver type sak, og advokaten du velger tar instruks fra deg, ikke fra selskapet. Retten er ikke avhengig av at selskapet samtykker, og krever ikke en interessekonflikt. I en kombinert husforsikring må dekningen for juridisk bistand stå som et eget kapittel med egen premie, og polisen må uttrykkelig angi retten.

Question 9

Hvor lang tid har jeg på å angripe et vedtak fra sameiermøtet i Spania?

Accepted Answer

Tre måneder hvis grunnlaget er at vedtaket skader sameiet alvorlig eller rammer én eier urimelig, og ett år hvis grunnlaget er at det bryter loven eller vedtektene. En eier som ikke var på møtet regner fristen fra dagen vedtaket ble meddelt vedkommende, ikke fra møtedagen. For å angripe må du som regel være à jour med fellesutgiftene eller først ha deponert det omtvistede beløpet i retten.

Question 10

Arver jeg selgerens ubetalte fellesutgifter når jeg kjøper i Spania?

Accepted Answer

Delvis, og eiendommen selv hefter for dem. En kjøper overtar selgerens ubetalte fellesutgifter for den forløpte delen av kjøpsåret pluss de tre foregående kalenderårene. Derfor bes det om en gjeldsattest fra forretningsføreren ved overtakelse: det er den eneste måten å se hva du overtar før du signerer.

Question 11

Hvor lang tid har jeg på å kreve for en skjult mangel etter kjøp i Spania?

Accepted Answer

Seks måneder fra dagen boligen ble overlevert. Ikke seks måneder fra dagen du fant mangelen, og det er der folk går på. Det er den korteste og hardeste fristen i spansk eiendomsrett. En egen vei, å sette kontrakten til side for villfarelse eller svik, har fire år regnet fra kontraktens inngåelse, og er et annet krav med andre vilkår.

Question 12

Hvilke byggegarantier gjelder for nybygg i Spania?

Accepted Answer

Ti år for konstruksjonsfeil, tre år for feil som gjør boligen ubeboelig, og ett år for overflater, kun mot entreprenøren. Alle tre løper fra datoen arbeidene ble ferdigattestert. Separat gjelder at når en dekket feil viser seg, har du to år på å fremme kravet, regnet fra da skaden oppsto. Regelverket gjelder bygg der byggetillatelse ble søkt 6. mai 2000 eller senere.

Question 13

Hvordan beregnes plusvalia når jeg selger i Spania?

Accepted Answer

To metoder, og skattyter kan velge den laveste. Den objektive metoden ganger matrikkelverdien på grunnen med en koeffisient for eiertiden. Metoden med reell gevinst bruker den faktiske økningen mellom de to skjøtene. Oppsto ingen økning, er det ingen skatt, men overdragelsen må fortsatt meldes med begge skjøtene. Fristen ved salg er 30 virkedager fra datoen på det offentlige skjøtet. Koeffisienter og satser varierer fra kommune til kommune.

Question 14

Hvilket skjema og gebyr trenger jeg for et spansk NIE?

Accepted Answer

Søknadsskjemaet for NIE er EX-15, og gebyret for tildeling av NIE er 9,84 euro. EX-18 er et annet skjema: det er søknaden om registreringsbevis for EU-borgere, under en egen prosedyre, og å møte opp med det i stedet er en vanlig grunn til å bli sendt bort. NIE er som regel første steg, fordi registreringene for strøm, vann og kommune avhenger av det.

Question 15

Regnes en spansk sekundærbolig som en morada hvis den står tom?

Accepted Answer

Ja. Sekundærboliger og sesongboliger er en morada, forutsatt at de rettmessige beboerne lever sitt privatliv der, om enn leilighetsvis. Det betyr noe fordi vernet som følger en morada er sterkere enn de fleste eiere i utlandet antar. En egen sivil hurtigprosess for tilbakeføring står også åpen for fysiske personer og ideelle organisasjoner.

Question 16

Når leverer jeg spansk leieinntekt fra 2026?

Accepted Answer

Den kvartalsvise rytmen tar slutt. Q3 2026 er den siste kvartalsvise leieoppgaven, med frist 1. til 20. oktober 2026. Leieinntekt som påløper fra 1. oktober 2026 går inn i én årlig oppgave levert i de første 20 kalenderdagene i april året etter. Imputert inntekt som påløper fra 2026 leveres fra 1. april til 31. desember året etter, med avtalegiro som stenger 23. desember.

Question 17

Betaler ikke-bosatte spansk formuesskatt?

Accepted Answer

Ikke-bosatte skattlegges etter obligacion real på spanske eiendeler, med et bunnfradrag på 700 000 euro. Oppgave skal leveres når skatten etter fradrag er positiv, eller når verdien av eiendeler og rettigheter overstiger terskelen selv om ingen skatt skal betales. Ikke-bosatte i EU og EØS kan velge å anvende de autonome reglene i den Comunidad der størstedelen av verdien ligger, noe som kan endre utfallet betydelig.

Question 18

Trenger jeg energiattest for å selge eller leie ut i Spania?

Accepted Answer

Ja. En registrert attest kreves for nybygg og for eksisterende bygg som selges eller leies ut. Maksimal gyldighet er ti år, med ett unntak: er karakteren G, er gyldigheten kortere, så en gammel attest på en dårlig vurdert bolig kan allerede være utløpt selv om det ikke har gått ti år.

Question 19

Kan et spansk sameie hindre meg i å leie ut til turister?

Accepted Answer

Et flertall på tre femtedeler av eierne, som også må representere tre femtedeler av eierbrøkene, kan begrense eller sette vilkår for turistutleie. Den gjeldende ordlyden trer i kraft fra 3. april 2025. Vedtakene har ikke tilbakevirkende kraft, så en eier som allerede driver aktiviteten rammes ikke av et senere vedtak. Samme flertall kan fastsette en særskilt utgiftsandel eller økt andel på inntil 20 prosent.

Question 20

Må jeg registrere gjester når jeg leier ut en bolig i Spania?

Accepted Answer

Ja. Enhver som driver eller formidler overnattingsvirksomhet, uttrykkelig inkludert private verter, må sende inn reisendedata, med en frist på 24 timer. Separat består den digitale enkeltportalen og plattformenes plikter til datadeling som gjennomføring av EU-regler, og regional turistregistrering og lisensiering er uberørt og fullt i kraft. Det er tre ulike plikter, ikke én.

Spørsmål og svar

Sider herfra